Os cuidados na aquisição de bem imóvel.

Por Tiago Cassiano Brehm e Lúcia Brandão Empinotti – Jobim Advogados Associados

A aquisição da casa própria pelo brasileiro através de financiamento imobiliário, mesmo com o atual cenário econômico, encontra-se cada vez mais facilitado. Assim sendo, com a oferta de imóveis no mercado, a concorrência tenta ganhar seus clientes com promessas, muitas vezes insustentáveis e é ai que o consumidor precisa tomar o devido cuidado.

Neste sentido, a aquisição de imóvel na planta pode ser um negócio repleto de vantagens para quem tem condições de esperar pela finalização da obra, mas o consumidor deve se certificar sobre as condições legais em que a incorporadora precisa se adequar para comercializar o empreendimento.

Ocorre que a Lei 4.561/64 determina, dentre outras, as condições que devem ser observadas pela construtora antes de ofertar o empreendimento na planta o qual, nas publicações do imóvel, sempre devem constar o número da incorporação arquivada no Cartório de Registro de Imóveis e, não obstante, o referido registro de incorporação também deve constar no contrato de compra e venda da unidade, sendo que a não observância destas condições impostas pela Lei configuram como crime contra a economia popular.

Além do mais, é comum a construtora comercializar as suas unidades através de Crédito Associativo, o qual a incorporadora, organiza um grupo de compradores para o empreendimento. Quando consegue um número mínimo de compradores para tornar o negócio viável, é firmado um contrato com uma instituição financeira, que é quem oferece o crédito para a construção do imóvel.

Assim sendo, o crédito é concedido ao comprador do imóvel, e não a incorporadora. O comprador se responsabiliza pelo financiamento e o dinheiro é liberado em fases para a incorporadora no decorrer da construção do empreendimento.

Neste modo a pessoa compra esse imóvel na planta, paga de 10% a 20% do valor para a incorporadora, mas já assina o contrato de financiamento perante o banco durante a fase construtiva. Ou seja, no Crédito Associativo, você assina o contrato de financiamento quando o imóvel ainda não começou a ser construído. Só com uma determinada quantidade de contratos assinados é que o empreendimento começa a ser erguido.

A vantagem é que, durante a construção do imóvel, o consumidor paga apenas os juros referentes ao repasse à incorporadora e as parcelas da entrada do imóvel. Só depois da entrega das chaves é que ele começa a amortizar o financiamento.

O problema está quando a Construtora não entrega no prazo estipulado ou, entrega a obra sem as devidas observações legais (sem a carta do Habite-se, por exemplo), o consumidor, que já possui o imóvel, continua pagando os juros referentes à construção de sua unidade habitacional quando deveria estar pagando as prestações e, este valor pago, amortizados no preço de seu imóvel.

Deste modo, quando a obra estiver atrasada e a aquisição do imóvel tiver ocorrido através de qualquer outro tipo de financiamento, é possível pedir o congelamento do saldo devedor, juros e do INCC, (Índice Nacional de Custo da Construção), impedindo assim a correção dos juros das prestações até a entrega do imóvel.

Logo, adquirir um imóvel na planta ou em fase de construção da obra é considerado um bom negócio, mas o consumidor precisa ficar atento às questões sobre o descumprimento do contrato de compra e venda de imóveis por parte das construtoras para não sofrerem com possíveis prejuízos com o atraso na entrega da obra.

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